不動産を贈与する場合

生前の相続税対策として不動産贈与を計画されている方は多いと思います。　

しかし、不動産の贈与を受けた場合、贈与を受けた者（受贈者）はそれに伴う所有権移転登記をしなければ、自分が所有者であることを第三者に主張することができません。

登記簿上、不動産の所有者については、住所と氏名、（不動産が共有の場合は）持分が登記されています。

この住所や氏名に変更、あるいは誤りがあったときに申請するのが、所有権登記名義人住所・氏名変更（更正）登記です。

登記された住所や氏名は、市区町村役場の記録が変更になったからといって自動的に変更されるわけではありません。引越しや婚姻などにより住所や氏名が変更になったときには変更登記を、登記されている住所や氏名が間違っていたときには更正登記を申請する必要があるのです。

所有権登記名義人住所・氏名変更（更正）登記は、所有者が単独で申請することができ、住民票、戸籍の附票、戸籍謄本など、住所・氏名の変更や誤りの経緯が確認できる書面を添付します。この所有権登記名義人住所・氏名変更（更正）登記は、市役所等に書類を請求するため、場合によってはかなりの時間を要する場合があります。また、外国籍の方の場合ですと、東京の法務局に書類の取り寄せをしなければならないケースもあります。

金融機関などで不動産を担保に借入をした場合、登記簿の乙区に抵当権設定登記がなされます。

その後、借入金を完済したときや設定されている抵当権が解除されたときは、抵当権抹消登記を法務局に申請する必要があります。

借入金を完済したからといって自動的に抵当権設定登記が抹消されるわけではありません。抵当権抹消登記は、不動産の登記名義人（所有者）が登記権利者、登記が抹消される抵当権者が登記義務者となって共同で申請するのが原則です。

債務者（お金を借りている人）と不動産の登記名義人（所有者）が異なる場合がありますが、あくまでも登記の当事者となるのは不動産の登記名義人（所有者）です。

不動産に限らず財産の贈与を受けると、贈与税や所得税、法人が贈与を受けた場合は法人税が課せられることになります。

夫婦間の居住用不動産の贈与に関する配偶者控除や住宅取得資金の贈与に関する特例、相続時精算課税の特例など、夫婦間や親子間の贈与の場合は控除や特例が適用される場合があります。これらについても事前に確認しておきましょう。

ご希望がございましたら、贈与税・相続税対策として、提携の税理士をご紹介させていただきます。

民法上、代金を支払って財産を移転するのが「売買」、無償で財産を移転するのが「贈与」となっています。つまり、財産の移転に対価を伴うか否かで区別されることになります。

ただし、財産（不動産）の移転に際して代金を支払った、つまり法律上は売買となる場合であっても、支払った代金が著しく低いときは、税務上、贈与税が課される場合があります。

たとえば、時価１億３０００万の不動産を５００万円で売買した場合、実質的には１億２５００万円を贈与した（贈与を受けた）のと同じような効果になります。この分については贈与税が課される可能性があります。

登記の際に添付する、しないにかかわらず、不動産という重要な財産に関係する法律行為については、文章を作成することが非常に重要です。法律上、口頭で契約が成立するからといって口頭で済ましてしまうのではなく、後日の紛争防止のために契約を行ったときは契約書を作成しましょう。

ご希望があれば当事務所のひな形をご用意します。

贈与による所有権移転登記を申請する際には、所有者の登記済証・登記識別情報を提供する必要があります。登記済証・登記識別情報は、その所有者が登記名義人となった際に原則として交付されるものです。これらは登記名義人本人からの申請であることを確認するために添付が必要とされています。

この登記済証や登記識別情報は、原則、再発行はされません。

したがって、もしこれらを紛失してしまったなどの理由で添付できないときは、資格者代理人による本人確認情報を作成する必要があります。

本人確認情報とは司法書士が所有者の本人確認情報（運転免許証・パスポート・住基カード・マイナンバーカード等）の写しとともに、登記名義人本人であることを確認したいう書面（昔の保証書）を作成し、この書類をもって、権利書を添付することが不要となる制度です。

不動産を取得して登記名義人になった申請者に対して通知されるのが登記識別情報です。登記識別情報は１２ケタの英数字の組み合わせで、不動産ごと・所有者など登記名義人ごとに定められます。

たとえば、不動産を売却する場合には、不動産を取得したときに通知された登記識別情報を、売却に伴う所有権移転登記の際に提供する必要があります。登記名義人本人からの申請であることを法務局が確認するために提供が求められているのです。

登記済証とは、法務局がオンライン指定庁となる前に、登記が完了したときに登記名義人となった者に対して交付された書面です。

　たとえば、不動産を売却する場合には、取得したときに交付された登記済証を、売却に伴う所有権移転登記の際に提出する必要があります。登記名義人本人からの申請であることを法務局が確認するために提出が求められているのです。

不動産登記法が改正され、全国の法務局も順次オンライン化が進められ、現在ではすべての法務局がオンライン指定庁となりました。そのため、一部の例外を除いて、新たに登記名義人となった者に対しては登記識別情報が通知されるようになっています。

しかし、オンライン指定庁になる以前に登記名義人となっていた者にとっては、取得した当時の登記済証が今でも効力を有しているということになります。

登記にかかる費用を提示しますので、下記の書類を当事務所にFAX（072-691-8488）かメール（gordontouki1001@ybb.ne.jp）にてお送りいただくか、必要事項をお電話でお知らせ下さい。手続は柔軟に対応できますのでご相談ください。

• 不動産登記簿謄本
   
• 令和５年度評価証明書
  (お手元にない場合、当事務所で取得することも可能です）
   
• 住宅ローンをご利用の場合にはご利用額