不動産を売買する場合

不動産を売買した場合、買主はそれに伴う所有権移転登記をしなければ、自分が所有者であることを第三者に主張することができません。

売買による所有権移転登記は、買主が登記権利者、売主が登記義務者として共同で申請するのが原則です。一般的には、売買代金の授受と登記済証・登記識別情報、印鑑証明書、住民票など必要書類の受け渡しを同時に行います。司法書士が書類を確認できたら代金の支払いの指示をだします。

必要書類や売買代金の授受を関係当事者全員が集まって行うことを決済（立会い）と呼び、司法書士の典型業務の１つです。

当事務所へご依頼の場合はできる限り売買契約締結前にご依頼ください。

登記簿上、不動産の所有者については、住所と氏名、（不動産が共有の場合は）持分が登記されています。

この住所や氏名に変更、あるいは誤りがあったときに申請するのが、所有権登記名義人住所・氏名変更（更正）登記です。

登記された住所や氏名は、市区町村役場の記録が変更になったからといって自動的に変更されるわけではありません。引越しや婚姻などにより住所や氏名が変更になったときには変更登記を、登記されている住所や氏名が間違っていたときには更正登記を申請する必要があるのです。

所有権登記名義人住所・氏名変更（更正）登記は、所有者が単独で申請することができ、住民票、戸籍の附票、戸籍謄本など、住所・氏名の変更や誤りの経緯が確認できる書面を添付します。この所有権登記名義人住所・氏名変更（更正）登記は、市役所等に書類を請求するため、場合によってはかなりの時間を要する場合があります。また、外国籍の方の場合ですと、東京の法務局に書類の取り寄せをしなければならないケースもあります。

金融機関などで不動産を担保に借入をした場合、登記簿の乙区に抵当権設定登記がなされます。

その後、借入金を完済したときや設定されている抵当権が解除されたときは、抵当権抹消登記を法務局に申請する必要があります。

借入金を完済したからといって自動的に抵当権設定登記が抹消されるわけではありません。抵当権抹消登記は、不動産の登記名義人（所有者）が登記権利者、登記が抹消される抵当権者が登記義務者となって共同で申請するのが原則です。

債務者（お金を借りている人）と不動産の登記名義人（所有者）が異なる場合がありますが、あくまでも登記の当事者となるのは不動産の登記名義人（所有者）です。

お金の貸し借り（金銭消費貸借）の場合において、借主である債務者は、貸主である債権者に対して不動産を担保として差し出すことがあります。

債権者（金融機関等）は差し出された不動産に抵当権を設定します。（抵当権が設定されても不動産の所有者が変更されるわけではありません。）万が一、債務の弁済がされなくなった場合には、債権者はその不動産を換価（お金に変えること）し、その換価代金から優先的に弁済を受けることができます。

住宅ローンを組んで不動産を購入する場合には、不動産購入と同時にこの抵当権設定登記を行う決済が一般的です

登記申請の際には、登録免許税を納めなければなりませんが、所有権移転、抵当権設定の各登記について、下記の条件を満たしている場合は、登録免許税の軽減を受けることができます。

登録免許税の軽減を受けるためには、下記条件を満たしていることを証する住宅用家屋証明書を登記申請の際に添付する必要があります。

個人が住宅用家屋を売買・競売により取得し、居住用に供したこと。ただし、耐火建築物以外の家屋は建築後２０年以内であること。耐火建築物の場合は建築後２５年以内であることなど（取得後１年以内に登記を受けるものについて。）

個人が新築または増築のため、もしくは居住用に供したする新築または既存家屋の取得のための住宅資金貸付担保であること。ただし、耐火建築物以外の家屋は建築後２０年以内であること。耐火建築物の場合は建築後２５年以内であることなど（取得後１年以内に登記を受けるものについて。）

なお、１~２の場合においても、住宅専用面積が５０㎡以上で、区分建物の場合は、原則として耐火または準耐火建築物であることが求められています。

売買による所有権移転登記を申請する際には、所有者の登記済証・登記識別情報を提供する必要があります。登記済証・登記識別情報は、その所有者が登記名義人となった際に原則として交付されるものです。これらは登記名義人本人からの申請であることを確認するために添付が必要とされています。

この登記済証や登記識別情報は、原則、再発行はされません。

したがって、もしこれらを紛失してしまったなどの理由で添付できないときは、資格者代理人による本人確認情報を作成する必要があります。

本人確認情報とは司法書士が所有者の本人確認情報（運転免許所・パスポート・住基カード等）の写しとともに、登記名義人本人であることを確認したいう書面（昔の保証書）を作成し、この書類をもって、権利書を添付することが不要となる制度です。

不動産を取得して登記名義人になった申請者に対して通知されるのが登記識別情報です。登記識別情報は１２ケタの英数字の組み合わせで、不動産ごと・所有者など登記名義人ごとに定められます。

たとえば、不動産を売却する場合には、不動産を取得したときに通知された登記識別情報を、売却に伴う所有権移転登記の際に提供する必要があります。登記名義人本人からの申請であることを法務局が確認するために提供が求められているのです。

登記済証とは、法務局がオンライン指定庁となる前に、登記が完了したときに登記名義人となった者に対して交付された書面です。

たとえば、不動産を売却する場合には、取得したときに交付された登記済証を、売却に伴う所有権移転登記の際に提出する必要があります。登記名義人本人からの申請であることを法務局が確認するために提出が求められているのです。

不動産登記法が改正され、全国の法務局も順次オンライン化が進められ、現在ではすべての法務局がオンライン指定庁となりました。そのため、一部の例外を除いて、新たに登記名義人となった者に対しては登記識別情報が通知されるようになっています。

しかし、オンライン指定庁になる以前に登記名義人となっていた者にとっては、取得した当時の登記済証が今でも効力を有しているということになります。

登記にかかる費用を提示しますので、下記の書類を当事務所にFAX（072-691-8488）かメール（gordontouki1001@ybb.ne.jp）にてお送りいただくか、必要事項をお電話でお知らせ下さい。手続は柔軟に対応できますのでご相談ください。

• 不動産登記簿謄本
   
• 平成３０年度評価証明書
  (お手元にない場合、仲介業者に確認すれば評価額を教えてくれます）（借換の場合は不要）
   
• 住宅ローンをご利用の場合にはご利用額