離婚による財産分与をする場合

財産分与とは、夫婦が婚姻中に協力して築いてきた財産について、離婚の際に一方が他方に分与することをいいます。このような清算的な意味合いの財産分与だけではなく、離婚後の相手方の生活保障的な意味合いの扶養的財産分与や、不貞行為等の慰謝料的財産分与などの要素が加わることがあります。

いずれにしても、不動産につて離婚に伴う財産分与を行った場合、財産分与を受けた者をそれに伴う所有権移転登記をしなければ、自分が所有者であることを第三者に主張することができません。

財産分与による所有権移転は、財産分与を受ける者が登記権利者、財産分与をする者が登記義務者として共同で申請するのが原則です。

登記簿上、不動産の所有者については、住所と氏名、（不動産が共有の場合は）持分が登記されています。

この住所や氏名に変更、あるいは誤りがあったときに申請するのが、所有権登記名義人住所・氏名変更（更正）登記です。

登記された住所や氏名は、市区町村役場の記録が変更になったからといって自動的に変更されるわけではありません。引越しや婚姻などにより住所や氏名が変更になったときには変更登記を、登記されている住所や氏名が間違っていたときには更正登記を申請する必要があるのです。

所有権登記名義人住所・氏名変更（更正）登記は、所有者が単独で申請することができ、住民票、戸籍の附票、戸籍謄本など、住所・氏名の変更や誤りの経緯が確認できる書面を添付します。この所有権登記名義人住所・氏名変更（更正）登記は、市役所等に書類を請求するため、場合によってはかなりの時間を要する場合があります。また、外国籍の方の場合ですと、東京の法務局に書類の取り寄せをしなければならないケースもあります。

金融機関などで不動産を担保に借入をした場合、登記簿の乙区に抵当権設定登記がなされます。

抵当権が設定されている不動産は、財産分与によって所有権を移転することができるのでしょうか。

財産分与による所有権移転登記自体は、債権者（金融機関等）の同意や承諾がなくても、婚姻関係にあった夫婦間の合意のみで行うことができます。

しかし、通常、住宅ローンについての金銭消費貸借契約や抵当権設定契約においては、「不動産の所有者を変更する場合は、債権者の承諾が必要」である旨が定められていることがほとんどです。

そして、もし債権者の承諾を得ないで所有者を変更した場合は、期限の利益の喪失事由（あらかじめ定めておいて一定の事由が生じた場合には、債権者が一括で残りの債務を請求でき、債務者はそれを支払わなければならないという約束）に該当するものとして、残っている債務を一括で支払うように請求されることもあります。

債権者の承諾が得られた場合は、契約に関する書面を新たに作成したり、抵当権の債務者変更登記を行ったり、場合によっては借換え（既存の抵当権を抹消し、あらたな抵当権を設定）を行ったりすることになります。お互いに連帯債務者となっていたり、片方が連帯保証人となっている場合の契約内容の変更の可否についても、金融機関と慎重に協議を行う必要があります。

　財産分与を行う場合、住宅ローンの有無には特に注意が必要です。

不動産について財産分与が行われたときは、財産分与した者に譲渡取得の課税が行われることになります。

財産分与を受けた者には、通常、贈与税がかかることはありません。財産分与は贈与と違い、夫婦の財産関係の清算や離婚後の生活保障のための財産分与請求権に基づく給付と考えられているからです。

ただし、財産分与される財産の価格が多すぎる場合には多すぎる部分に、財産分与が相続税や贈与税を免れるために行われたと認められる場合は分与した財産のすべてに、贈与税が課されることがあります。

裁判の判決正本等を所得した場合には、例外的に登記権利者が単独で所有権移転登記を法務局に申請することができる場合があります。

判決正本等に基づいて単独で所有権移転登記をするためには、判決正本等で不動産に関する権利の表示、権利変動の事実及び内容が明らかにされていないといけません。それらの記載に不足あるいは不十分な場合がある場合は、判決正本等を取得しても登記権利者が単独で登記申請を行うことができないことも考えられます。

内容によっては正本・調書の修正等が可能な場合もありますが、判決正本等に基づいて単独で所有権移転登記を行う場合は、その判決等の内容で登記できるかという点にも注意が必要です。

財産分与による所有権移転登記を申請する際には、所有者の登記済証・登記識別情報を提供する必要があります。登記済証・登記識別情報は、その所有者が登記名義人となった際に原則として交付されるものです。これらは登記名義人本人からの申請であることを確認するために添付が必要とされています。

この登記済証や登記識別情報は、原則、再発行はされません。

したがって、もしこれらを紛失してしまったなどの理由で添付できないときは、資格者代理人による本人確認情報を作成する必要があります。

本人確認情報とは司法書士が所有者の本人確認情報（運転免許証・パスポート・住基カード・マイナンバーカード等）の写しとともに、登記名義人本人であることを確認したいう書面（昔の保証書）を作成し、この書類をもって、権利書を添付することが不要となる制度です。

不動産を取得して登記名義人になった申請者に対して通知されるのが登記識別情報です。登記識別情報は１２ケタの英数字の組み合わせで、不動産ごと・所有者など登記名義人ごとに定められます。

たとえば、不動産を売却する場合には、不動産を取得したときに通知された登記識別情報を、売却に伴う所有権移転登記の際に提供する必要があります。登記名義人本人からの申請であることを法務局が確認するために提供が求められているのです。

登記済証とは、法務局がオンライン指定庁となる前に、登記が完了したときに登記名義人となった者に対して交付された書面です。

たとえば、不動産を売却する場合には、取得したときに交付された登記済証を、売却に伴う所有権移転登記の際に提出する必要があります。登記名義人本人からの申請であることを法務局が確認するために提出が求められているのです。

不動産登記法が改正され、全国の法務局も順次オンライン化が進められ、現在ではすべての法務局がオンライン指定庁となりました。そのため、一部の例外を除いて、新たに登記名義人となった者に対しては登記識別情報が通知されるようになっています。

しかし、オンライン指定庁になる以前に登記名義人となっていた者にとっては、取得した当時の登記済証が今でも効力を有しているということになります。

登記にかかる費用を提示しますので、下記の書類を当事務所にFAX（072-691-8488）かメール（gordontouki1001@ybb.ne.jp）にてお送りいただくか、必要事項をお電話でお知らせ下さい。手続は柔軟に対応できますのでご相談ください。

• 不動産登記簿謄本
   
• 令和６年度評価証明書
  (お手元にない場合当事務所で取得することが可能です）
   
• 住宅ローンをご利用の場合にはご利用額