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不動産登記ってなに?

不動産登記ってなに?

1.不動産登記とは?

不動産登記とは「土地や建物などの所在や面積、権利変動、所有者等の情報を登記簿という公の帳簿に公示する制度」です。

つまり、「どこ」にある、「どのような」「土地や建物」「誰」「どのようにして」持っているのか、そしてそこに「どのような権利」がついているのかを、登記簿上に記録し、誰もが確認できる状態にすることをいいます。

自分が、その土地や建物の所有者であることを他の第三者に主張するには、実体に合った登記を備えておく必要があります。

不動産登記は、原則として当事者が法務局に登記を申請することによって、記載を変更することになります。

2.表題の登記と権利の登記の2種類

不動産登記には、不動産の場所・用途・面積・種類・構造・地目などの物理的な状況を公示する「表題部」に関する登記と、その不動産の権利関係(所有権、抵当権、地上権など)を公示する「権利部」に関する登記があります。

さらに権利部は所有権に関する情報が記載される「甲区」と所有権以外の権利に関する情報が記載される「乙区」に分かれます

3.不動産登記簿とは?

不動産に関する登記を申請すると、登記の内容が法務局という国の機関で「登記記録」に記録されていきます。この登記記録は法務局で管理され、「登記簿謄本」を請求することで、誰でもその内容を確認することができるようになっています。

この登記簿謄本には、不動産の物理的な状況、その不動産がこれまでにどのような所有者によって所有されてきたのか、また、どのような歴史をたどり、今に至っているのかが記載されています。

たとえば、不動産を購入したいと思った場合に、その不動産がどのような現状で、どのような権利関係になっているのかが確認したいでしょう。また、不動産が自分のものであることを公に証明もしたいでしょう。不動産登記制度には国民の権利を守り、不動産取引の安全と円滑をはかるという大きな役割があります。

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4.不動産登記の対抗力

登記をしなければ、第三者に自らがその不動産の所有者・抵当権者などであることを法律的に主張することができません。このような効力を「対抗力」といいます。

たとえば、AさんがBさんとCさんに同じ不動産を売った場合、仮にBさんがCさんよりも先に購入していたとしても、その旨の登記(売買に基づく所有権登記)をしていなければ、Cさんに対して自らが所有者であることを主張することができません。さらに、CさんがBさんよりも先に登記をしてしまえば、CさんはBさんに対して自らが所有者であることを主張することができるのです。

5.不動産登記は必ずしないといけないの?

建物表題登記、建物滅失登記や地目変更登記などの一定の種類の「表題部」に関する登記は、1カ月以内に登記を申請しなければならないとされており、それを行わない場合は10万円以下の過料に処せられるとされています。

それに対して「権利部」に関する登記は、そのような義務が法律上は課せられていません。しかし、登記しておかないと以下の1~3のような問題が生じてしまうことが想定されます。

1.当事者が増えて、収拾がつかない状態に・・・・

たとえば、相続による所有権移転登記を何代にもわたって放置している場合どのようなことが起こるでしょう。

いざ、相続による所有権移転登記を行うことになった場合、原則として相続人全員が登記手続きに参加する必要があります。遺産分割協議に基づいて登記をする場合は、相続人全員が同意する必要があり、1人でも同意しない者がいれば手続を進めることが難しくなってしまいます。

放置している時間が長ければ長いほど相続人にさらに相続が発生するなど登記手続に関与しなければならない者が増える可能性が高まり、いざ登記をする必要が出てきた時に収拾がつかなくなっているということが考えられます。

2.当事者の意思能力が低下し、登記ができない状態に・・・・

登記を申請する者には登記を行うための意思能力がないといけません。登記をしないでいる間に当事者の意思能力がなくなってしまった場合は、たとえ親族であっても勝手に登記手続を代理することはできず、その者のために成年後見人等を選任するなどしない限り登記手続を進めることができません。

急いで登記をしなければならなくなってしまっても、スムーズに手続を進めることができなくなってしまうのです。

3.気づいたら別の者が所有者に・・・・

贈与によって不動産を取得したにもかかわらず、その登記を放置しているとどうなるでしょうか。

もし登記をする前に銀行が差押登記をし、競売され別の者が所有権を取得し登記を済ませてしまうと、その者に権利を主張することができなくなってしまいます。せったく貰った不動産が取得できないというのは大きなリスクといえるでしょう。

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新築不動産を購入された場合の、表題登記、保存登記をワンストップで代行いたします。

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