住宅ローンの借り換えをする場合

お金の貸し借り（金銭消費貸借）の場合において、借主である債務者は、貸主である債権者に対して不動産を担保として差し出すことがあります。

債権者（金融機関等）は差し出された不動産に抵当権を設定します。（抵当権が設定されても不動産の所有者が変更されるわけではありません。）万が一、債務の弁済がされなくなった場合には、債権者はその不動産を換価（お金に変えること）し、その換価代金から優先的に弁済を受けることができます。
 

当事務所へご依頼の場合はできる限り金消契約お申込み前にご依頼ください。

登記簿上、不動産の所有者については、住所と氏名、（不動産が共有の場合は）持分が登記されています。

この住所や氏名に変更、あるいは誤りがあったときに申請するのが、所有権登記名義人住所・氏名変更（更正）登記です。

登記された住所や氏名は、市区町村役場の記録が変更になったからといって自動的に変更されるわけではありません。引越しや婚姻などにより住所や氏名が変更になったときには変更登記を、登記されている住所や氏名が間違っていたときには更正登記を申請する必要があるのです。

所有権登記名義人住所・氏名変更（更正）登記は、所有者が単独で申請することができ、住民票、戸籍の附票、戸籍謄本など、住所・氏名の変更や誤りの経緯が確認できる書面を添付します。この所有権登記名義人住所・氏名変更（更正）登記は、市役所等に書類を請求するため、場合によってはかなりの時間を要する場合があります。また、外国籍の方の場合ですと、東京の法務局に書類の取り寄せをしなければならないケースもあります。

金融機関などで不動産を担保に借入をした場合、登記簿の乙区に抵当権設定登記がなされます。

その後、借入金を完済したときや設定されている抵当権が解除されたときは、抵当権抹消登記を法務局に申請する必要があります。

借入金を完済したからといって自動的に抵当権設定登記が抹消されるわけではありません。抵当権抹消登記は、不動産の登記名義人（所有者）が登記権利者、登記が抹消される抵当権者が登記義務者となって共同で申請するのが原則です。

債務者（お金を借りている人）と不動産の登記名義人（所有者）が異なる場合がありますが、あくまでも登記の当事者となるのは不動産の登記名義人（所有者）です。

借り換え契約により抵当権設定登記を申請する際には、所有者の登記済証・登記識別情報を提供する必要があります。登記済証・登記識別情報は、その所有者が登記名義人となった際に原則として交付されるものです。これらは登記名義人本人からの申請であることを確認するために添付が必要とされています。

この登記済証や登記識別情報は、原則、再発行はされません。

したがって、もしこれらを紛失してしまったなどの理由で添付できないときは、資格者代理人による本人確認情報を作成する必要があります。

本人確認情報とは司法書士が所有者の本人確認情報（運転免許証・パスポート・住基カード・マイナンバーカード等）の写しとともに、登記名義人本人であることを確認したいう書面（昔の保証書）を作成し、この書類をもって、権利書を添付することが不要となる制度です。

不動産を取得して登記名義人になった申請者に対して通知されるのが登記識別情報です。登記識別情報は１２ケタの英数字の組み合わせで、不動産ごと・所有者など登記名義人ごとに定められます。

たとえば、不動産を売却する場合には、不動産を取得したときに通知された登記識別情報を、売却に伴う所有権移転登記の際に提供する必要があります。登記名義人本人からの申請であることを法務局が確認するために提供が求められているのです。

登記済証とは、法務局がオンライン指定庁となる前に、登記が完了したときに登記名義人となった者に対して交付された書面です。

たとえば、不動産を売却する場合には、取得したときに交付された登記済証を、売却に伴う所有権移転登記の際に提出する必要があります。登記名義人本人からの申請であることを法務局が確認するために提出が求められているのです。

不動産登記法が改正され、全国の法務局も順次オンライン化が進められ、現在ではすべての法務局がオンライン指定庁となりました。そのため、一部の例外を除いて、新たに登記名義人となった者に対しては登記識別情報が通知されるようになっています。

しかし、オンライン指定庁になる以前に登記名義人となっていた者にとっては、取得した当時の登記済証が今でも効力を有しているということになります。

抵当権設定登記は、抵当権者が登記権利者となります。金融機関等が債務者にお金を貸し、その担保として債務者が所有する不動産に抵当権を設定するというのが典型的なパターンです。

この場合に、債務者が「自分で登記したい」と金融機関等に伝えても基本的に応じてくれないでしょう。もし抵当権者である金融機関等が債務者に登記を任せて、債務者が正しい登記をしなかったり、できなかったりしたらどうなるでしょう。金融機関側から見ると無担保でお金を貸したという形になってしまいます。

したがって、このような抵当権を設定登記においてはプロである司法書士が関与するのが一般的なのです。

登記にかかる費用を提示しますので、下記の書類を当事務所にFAX（072-691-8488）かメール（gordontouki1001@ybb.ne.jp）にてお送りいただくか、必要事項をお電話でお知らせ下さい。手続は柔軟に対応できますのでご相談ください。

• 不動産登記簿謄本
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