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代表 司法書士・土地家屋調査士・行政書士 三谷俊介

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空き家を処分したい

最近、テレビや新聞、雑誌といったマスメディアをはじめ、インターネット上でも「空き家問題」に関するさまざまな情報が発信されています。

2013年の調査では、およそ820万戸の空き家が確認されています。日本にある住宅の実に7戸に1戸は空き家となる計算です。

1.空き家の問題点

最初に誤解を解いておきますが、多くの空き家所有者の方々は、周囲に迷惑をかけたくない、適切に管理したいと思っています。そして、空き家の適切な管理には時間やお金をかける必要があることも承知しています。マスメディアで盛んに報道されているような、放置されて倒壊の危険性もある「問題空き家」は全国的に増え続けている空き家のうちのごく一部なのです。

「問題空き家」とはどのようなものなのでしょうか。具体的には、樹木の繁茂、建材の飛散、不法投棄物の増加といった景観を悪化させるものや、やぶ蚊の大量発生、シロアリや害獣被害といった隣家にも影響を及ぼす衛生問題、さらに建物老朽化が原因となる倒壊の危険、放火や不審者侵入といった犯罪につながるものまで、その問題空き家の影響は多岐にわたります。

1.シロアリで倒壊の危険?

空き家管理で最も避けるべきは家屋の倒壊です。その倒壊の原因となりうるのがシロアリです。シロアリは柱や梁といった建物全体を支える構造部分に使用されている木材を食べてしまいます。シロアリ被害が進んだ住宅は、柱や梁が弱くなってしまうため、その自重に耐えきれず、倒壊してしまう可能性が高まります。

もちろんシロアリは空き家だから発生するのではありません。人が住んでいる家にもやってきます。ただ、違いはどれだけ早くシロアリに気づき、駆除できるかです。もし、今住んでいいる家でシロアリを見つければ、すぐに専門業者に手配してシロアリ駆除をしてもらうでしょう。

しかし、放置されている空き家のシロアリはなかなか気づかれず、発見した時にはすでに手遅れとなっていることもあります。また、シロアリは濡れた木材を好みます。そのため、風通しがされておらず湿気が高くなる空き家は被害にあいやすくなるのです

シロアリのもう1つの怖さは、放置していると近くの家にも移動する点です。そのため、隣家もシロアリ被害が発生し、数百万円をかけてシロアリの駆除とリフォームをしなければならないというケースもあります。

2.植物の危険性

空き家に関する近隣からの苦情で一番多いのは庭木や雑草の繁茂についてです。庭木が大きく成長し、雑草が生い茂ると、いかにも放置空き家という見た目になってしまうため、景観を大きく損ねます。植物の問題は軽く見られがちですが、中には深刻な事態を引き起こす場合があります。

管理されていない庭の木はどんどん成長します。大きく成長した木は隣地へ越境し、枯葉や果実、種などを落とします。高さが3mを超えた木がある場合、その空き家や隣家の雨どいを落ち葉で塞いでしまい、それが原因で雨漏りするケースもあります

また、庭木で最も怖いのは倒木です。大きく枝を張った木は、雪の重みや強い風で折れる危険性があるのです。

もう1つ、空き家の庭で問題になるのは雑草です。雑草は1年目からトラブルになることが多く、夏場に放置するとすぐに腰高くらいまで成長します。雑草の陰では、やぶ蚊やハチなどの虫を大量に発生させ、また雑草の繁殖力が凄まじいため、隣家まで雑草だらけになってしまうケースもあります。

3.放置空き家の隣地は不動産価格が下がる

廃屋のような空き家のにある土地は、不動産の価格が下がってしまします。不動産を買うというのは人生の一大イベント、ほとんどの人にとって、人生の重要なターニングポイントです。

ある女性が、自分が相続した不動産を売却しようと、近くの不動産会社に査定を依頼しました。査定書には「隣に景観を損ねる程度の空き家があるため、相場価格よりも低い価格になります」とありました。つまり、老朽化した放置空き家が「嫌悪施設」として査定されていたのです。

嫌悪施設とは不動産業界の用語で、一般的に嫌われる施設の総称になります。代表的なものにゴミ焼却場や下水処理施設、人によって不快感を持つ施設を言います。

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2.空き家になるプロセス

人が住んでいた住宅が空き家になってしまうプロセスは大きく分けて3つに分かれます。

  1. 住んでいた人が引っ越しする場合
  2. 不動産の所有者に相続が発生している場合
  3. 高齢者が施設に移ったり、子供の家に引っ越した場合

そして、この中で空き家になってしまう原因として一番多いのが、3つ目の高齢者の住宅です。特に、1人暮らしの高齢者が施設に入所したり、子供の家に引っ越したりする場合、もともと自宅として使用していた高齢者自身がそのまま空き家を所有し続けることが一般的です。

そのため、空き家を活用するには、高齢者自身が活用する意思えお持たなければなりません。しかし、痴ほう症や認知症が進み、意思能力がないと判断された場合には、法定成年後見人をえらばなければいけません。そうなる前に、事前に任意後見契約を行うことをオススメします。

また、2つ目の相続が発生している場合には、売却する前提として、必ず、不動産相続登記を行わなければなりません。

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1.空き家を相続した場合

空き家を含むすべての不動産は複数の人で一緒に所有することができます。複数の人で1つの不動産を所有する方法を「共有」と呼びます。たとえば、相続人が子供4人のみの場合、実家は兄弟姉妹がそれぞれ4分の1ずつ、共有名義で相続されます。

このような相続のやり方は、平等で何の問題もないように思えますが、共有持分での相続には大きな問題があります。それは、相続した実家を兄弟姉妹の1人が単独で活用することは難しいという点です。

相続後に兄弟姉妹などでトラブルになることを避けるという意味でも、私は空き家を単独名義で相続することをオススメします(遺留分の範囲内で可能であれば)。単独名義であれば、誰が責任を持って対処していくかが明確なためです。空き家所有者が1人であれば、管理する責任がその人にあるのはもちろん、売却や賃貸などの活用をしたときの収益はすべてその人のものになります。

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3.「特定空き家」とは?

空き家対策特別措置法では、管理状況が改善されない空き家に対して勧告を行うことで、その空き家を「特定空き家」に指定できると定められました。

「特定空き家」になると、所有者は、税制上の優遇措置がなくなり、罰金が科されたり、住所・氏名を公表されたりなどの罰則の対象になる可能性があります。

それでは、どのような状況の空き家が「特定空き家」に指定されるのか、以下に代表的なものを4つ挙げておきます。

  1. 倒壊の恐れがあるなどの危険な空き家
  2. 衛生上有害となっている空き家
  3. 地域の景観を乱している空き家
  4. 必要な適正管理がされていない場合

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相続発生後の各種名義変更の代行いたします。被相続人の5割の方に、不動産の相続登記が発生いたします。

被相続人が、多額の借金を抱えてお亡くなりになった場合などの、相続放棄手続きを代行いたします。

相続人間での、遺産の分け方のアドバイス、書面の作成を代行いたします。

正しい遺言の書き方のアドバイス、遺言作成のお手伝いをいたします。

近年問題となっている空き家には、不動産名義人に相続が発生している場合があります。

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